24-08-2015, 22:56
se va todooo a la mierdaaaaaa ahhhhhhhh 
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02-09-2015, 11:10
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04-09-2015, 23:54
05-09-2015, 00:52
"Crowdfunding inmobiliario"
Perdon mi escepticismo, pero me suena a una mezcla rara de Tiempo compartido & Construir por pozo
Ayer justo salió una charla con mi vieja (Martillera & corredora publica y ex-estudiante de 3er-4to año de abogacía) que le pega de costado, y me dijo algo así:
"El nuevo codigo civil agrega la figura de Fideicomiso, y si bien el codigo es mas o menos claro en ese aspecto, al ser un codigo nuevo no hay jurisprudencia sobre ello, con lo cual ante cualquier problema, vas a tener que ir a un juicio largo y el juez decidirá a su buen entender y sapiencia (*). Actualmente estamos en un período de inseguridad jurídica, la cual a medida que surjan conflictos y se genere jurisprudencia se va a ir resolviendo."
Igual voy a ver mañana de mostrarle esto y ver que opina, ya que esto es algo general de los fideicomisos en si.
(*) Odio cuando hablan en lenguaje abogadoril (?)
Perdon mi escepticismo, pero me suena a una mezcla rara de Tiempo compartido & Construir por pozo
Ayer justo salió una charla con mi vieja (Martillera & corredora publica y ex-estudiante de 3er-4to año de abogacía) que le pega de costado, y me dijo algo así:
"El nuevo codigo civil agrega la figura de Fideicomiso, y si bien el codigo es mas o menos claro en ese aspecto, al ser un codigo nuevo no hay jurisprudencia sobre ello, con lo cual ante cualquier problema, vas a tener que ir a un juicio largo y el juez decidirá a su buen entender y sapiencia (*). Actualmente estamos en un período de inseguridad jurídica, la cual a medida que surjan conflictos y se genere jurisprudencia se va a ir resolviendo."
Igual voy a ver mañana de mostrarle esto y ver que opina, ya que esto es algo general de los fideicomisos en si.
(*) Odio cuando hablan en lenguaje abogadoril (?)
05-09-2015, 15:21
05-09-2015, 23:36
Advertencia: Estaría BUENISIMO que alguien que estudie leyes escriba acá, porque me siento que me estoy olvidando mil cosas y seguro que esto es un telefono descompuesto.
Bueno, recien recien estuvimos hablando sobre el tema con mi vieja.
Le puse el sitio y lo primero que me dijo fue "Es como un tiempo compartido!"
Despues, vio que es peor: No es nada que haya existido antes, lo cual trae el problema mencionado más arriba pero peor: Hay dos fuentes del derecho que te faltan: No hay doctrina, no hay jurisprudencia, sumado a que no hay una ley especifica para este tipo de pseudo-sociedades.
Supongamos que el manejo es el normal: Una compra por pozo, en el que el futuro dueño del departamento son 10 personas.
Me comentó que ahí tenes banda de gastos que hacer, y banda de tiempo, ya que tenés a 10 personas que se tienen que poner de acuerdo en que desean vender el departamento. ¿Que pasa si uno de los propietarios se muere? El muerto no puede firmar, y las herencias suelen tardar su año/año y pico. Entonces tenes la guita detenida, y encima no podes habitar la propiedad porque.... no es totalmente tuya .
Lo que puede ser es que el fideicomiso les pida a los inversores una especie de poder loco para poder vender el departamento, pero no es algo que esté definido en el sitio, y también podría llegar a ser un arma de doble filo.
Despues, me estuvo explicando sobre lo que es un fideicomiso en si, y la verdad que es un riesgo importante. Creo haber entendido esto:
- Un tipo tiene el terreno (A)
- Otro tiene el dinero. (B)
- Otro lo compra. ©
A le "presta" el terreno a B
B le "vende a futuro" los deptos a C.
A por su terreno recibe X unidades funcionales a futuro.
B recibe una comisión.
C recibe el depto.
Si la situacion del pais es mala (ej, el dolar se dispara), y B decide no poner más dinero, entonces el edificio nunca se termina de construir.
Luego, los "C" se le van al humo, y "A" es el que tiene que responder ante la ley, que normalmente suele ser un tipo con un buen pasar, pero no una empresa o el tio rico.
En resumen, B recibió dinero, A termina en cana por estafa, y C se queda sin su dinero.
Además, me comentó que normalmente los fideicomisos suelen durar entre 3 y 5 años.
El tipo te dice que en 8/9 años vas a tener una casa como la que invertiste.
Haciendo cuentas, y asumiendo que son 3 años por edificio, me da que tenes que ganar un 100% sobre la inversión para que en 3 reinversiones puedas tener tu casa, y sería recién a los 9 años. 100% de ganancia cada 3 años, ceteris paribus ¿Se manejan con esos numeros?
Por lo que me comenta, mientras sea rentable va a estar todo espectacular, el tema es que hay muchas fuentes de riesgos distintas, y de un dia para el otro puede irse todo al diablo.
Se me viene a la mente el Monoriel de los simpsons
Bueno, recien recien estuvimos hablando sobre el tema con mi vieja.
Le puse el sitio y lo primero que me dijo fue "Es como un tiempo compartido!"
Despues, vio que es peor: No es nada que haya existido antes
, lo cual trae el problema mencionado más arriba pero peor: Hay dos fuentes del derecho que te faltan: No hay doctrina, no hay jurisprudencia, sumado a que no hay una ley especifica para este tipo de pseudo-sociedades.Supongamos que el manejo es el normal: Una compra por pozo, en el que el futuro dueño del departamento son 10 personas.
Me comentó que ahí tenes banda de gastos que hacer, y banda de tiempo, ya que tenés a 10 personas que se tienen que poner de acuerdo en que desean vender el departamento. ¿Que pasa si uno de los propietarios se muere? El muerto no puede firmar, y las herencias suelen tardar su año/año y pico
. Entonces tenes la guita detenida, y encima no podes habitar la propiedad porque.... no es totalmente tuya .Lo que puede ser es que el fideicomiso les pida a los inversores una especie de poder loco para poder vender el departamento, pero no es algo que esté definido en el sitio, y también podría llegar a ser un arma de doble filo.
Despues, me estuvo explicando sobre lo que es un fideicomiso en si, y la verdad que es un riesgo importante. Creo haber entendido esto:
- Un tipo tiene el terreno (A)
- Otro tiene el dinero. (B)
- Otro lo compra. ©
A le "presta" el terreno a B
B le "vende a futuro" los deptos a C.
A por su terreno recibe X unidades funcionales a futuro.
B recibe una comisión.
C recibe el depto.
Si la situacion del pais es mala (ej, el dolar se dispara), y B decide no poner más dinero, entonces el edificio nunca se termina de construir.
Luego, los "C" se le van al humo, y "A" es el que tiene que responder ante la ley, que normalmente suele ser un tipo con un buen pasar, pero no una empresa o el tio rico
.En resumen, B recibió dinero, A termina en cana por estafa, y C se queda sin su dinero.
Además, me comentó que normalmente los fideicomisos suelen durar entre 3 y 5 años.
El tipo te dice que en 8/9 años vas a tener una casa como la que invertiste.
Haciendo cuentas, y asumiendo que son 3 años por edificio, me da que tenes que ganar un 100% sobre la inversión para que en 3 reinversiones puedas tener tu casa, y sería recién a los 9 años. 100% de ganancia cada 3 años, ceteris paribus ¿Se manejan con esos numeros?
Por lo que me comenta, mientras sea rentable va a estar todo espectacular, el tema es que hay muchas fuentes de riesgos distintas, y de un dia para el otro puede irse todo al diablo.
Se me viene a la mente el Monoriel de los simpsons
07-09-2015, 18:54
(02-09-2015 11:10)gonnza escribió: [ -> ]referencias ?
http://crowdfunding.com.ar/
invertir en inmuebles mediante un fideicomiso, "crowfunding inmobiliario"
lo bueno es que el monto minimo es 10.000, asique se puede entrar "relativamente" facil
(05-09-2015 23:36)Imakuni escribió: [ -> ]Advertencia: Estaría BUENISIMO que alguien que estudie leyes escriba acá, porque me siento que me estoy olvidando mil cosas y seguro que esto es un telefono descompuesto.
Bueno, recien recien estuvimos hablando sobre el tema con mi vieja.
Le puse el sitio y lo primero que me dijo fue "Es como un tiempo compartido!"
Despues, vio que es peor: No es nada que haya existido antes
Supongamos que el manejo es el normal: Una compra por pozo, en el que el futuro dueño del departamento son 10 personas.
Me comentó que ahí tenes banda de gastos que hacer, y banda de tiempo, ya que tenés a 10 personas que se tienen que poner de acuerdo en que desean vender el departamento. ¿Que pasa si uno de los propietarios se muere? El muerto no puede firmar, y las herencias suelen tardar su año/año y pico
Lo que puede ser es que el fideicomiso les pida a los inversores una especie de poder loco para poder vender el departamento, pero no es algo que esté definido en el sitio, y también podría llegar a ser un arma de doble filo.
Despues, me estuvo explicando sobre lo que es un fideicomiso en si, y la verdad que es un riesgo importante. Creo haber entendido esto:
- Un tipo tiene el terreno (A)
- Otro tiene el dinero. (B)
- Otro lo compra. ©
A le "presta" el terreno a B
B le "vende a futuro" los deptos a C.
A por su terreno recibe X unidades funcionales a futuro.
B recibe una comisión.
C recibe el depto.
Si la situacion del pais es mala (ej, el dolar se dispara), y B decide no poner más dinero, entonces el edificio nunca se termina de construir.
Luego, los "C" se le van al humo, y "A" es el que tiene que responder ante la ley, que normalmente suele ser un tipo con un buen pasar, pero no una empresa o el tio rico
En resumen, B recibió dinero, A termina en cana por estafa, y C se queda sin su dinero.
Además, me comentó que normalmente los fideicomisos suelen durar entre 3 y 5 años.
El tipo te dice que en 8/9 años vas a tener una casa como la que invertiste.
Haciendo cuentas, y asumiendo que son 3 años por edificio, me da que tenes que ganar un 100% sobre la inversión para que en 3 reinversiones puedas tener tu casa, y sería recién a los 9 años. 100% de ganancia cada 3 años, ceteris paribus ¿Se manejan con esos numeros?
Por lo que me comenta, mientras sea rentable va a estar todo espectacular, el tema es que hay muchas fuentes de riesgos distintas, y de un dia para el otro puede irse todo al diablo.
Se me viene a la mente el Monoriel de los simpsons
Básicamente es como cualquier fideicomiso, pero la diferencia es que acá son 10 los que se van a pelear por la misma UF. La verdad...ni en pepe me metería en eso, ya bastante cuesta ponerse de acuerdo cuando hay un solo propietario por unidad, como para encima agregarle que cada una va a estar dividida entre 10.
Yo por ejemplo en donde compré mi terreno (un barrio cerrado) es fideicomiso, con la diferencia de que yo se lo compré este año a alguien que lo adquirió en sus inicios (2008). La constructora presenta un proyecto en un lugar X, junta gente que quiera comprar cada una de las unidades funcionales, firman frente a un escribano un certificado de participación y un contrato de "derecho a adjudicación" de un lote. Se le cobra a los fiduciantes un adelanto + cuotas, que suelen pagarse durante un par de años (unos 3, como bien dijiste). Cuando el barrio está terminado y subdividido, cada fiduciante firma un acta de posesión de su UF, que lo habilita a comenzar a construir. Pero sí, es arriesgado, teniendo en cuenta que hasta que el barrio escritura pueden pasar 8-10 años tranqui. Imagináte que este barrio comenzó a construirse en 2008 y recién el año pasado firmaron la posesión.
Yo la verdad creo que el fideicomiso como inversión no es una buena idea, a menos que tengas muchísima paciencia y plata al pedo como para esperar 10 años a poder vender la UF con escritura y recuperar el valor en dólares. Sobre todo, teniendo en cuenta de que cuando se firma la posesión (al menos en el caso del lugar en donde compré y de varios barrios cerrados más), se te comienzan a cobrar otros gastos como las expensas e impuesto municipal.
Una empresa conocida que se maneja bajo esa modalidad y tiene varios countries es EIDICO.
http://www.eidico.com.ar/links/sistema_eidico.pdf
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